English

                                                                                                     صنعت و علم بهره برداری                     
  مقدمه
        در سالهای اخیر شاهد رشد بیش از پیش ساخت و راه اندازی مجتمع های مسکونی، اداری، تجاری و چند منظوره در ابعاد کوچک و بزرگ در سراسر کشور بوده ایم، اما علاوه بر رشد روز افزون تعداد این مجتمع ها تنها برخی از آنها موفق رسیدن به بازار هدف در طی گذر زمان شده اند و الباقی دائماً در حال تغییر و تحول برای رسیدن به اهداف جدید هستند، همین تغییرات لحظه ای و بدون برنامه فاصله ی آنها را از مقصد اصلی دو چندان می کند. تجربیات کشورهای اروپایی و آسیای شرقی در این حوزه به خوبی نمایانگر این موضوع است که علاوه بر وجود سازنده، فروشنده، سرمایه گذار و مشتریان، حلقه ی دیگری در مدیریت راه اندازی و بهره برداری صحیح مجتمع ها نقش اساسی دارد که این حلقه ی مفقوده در سال های اخیر در کشور عزیزمان کارآمد و مشهود است. طبق مطالعات انجام شده 5 درصد از کل گردش سالیانه سرمایه های کشور آلمان به بحث تعمیر و نگهداری که شاید اولویت اول برنامه ی بهره برداری باشد اختصاص یافته است . در نگاه اول هزینه های فوق فشاری بر سیستم بهره برداری وارد می آورد اما براساس آمار رسمی اعلام شده این سرمایه گذاری فوق منجر به کاهش 30 درصدی هزینه ها گردیده است. از باب اهمیت مدیریت بهره برداری و نتیجه ی مثبت آن هرآنچه گفته شود کم و محدود است لیکن استفاده و بهره گیری از آن جزء اصول سرمایه گذاری محسوب می شود

 سیر تاریخی مدیریت بهره برداری
 دانش این مدیریت در طول دوران شکل گیری دستخوش تحولات گوناگون بوده است . که در این جا به بررسی کوتاهی از آن می پردازیم
 :دوره نخست 
 به طور کلی گامهای اولیه در پیاده سازی و اجرایی شدن اصل بهره برداری با پیش فرض تعمیر و نگهداری در سال های قبل از جنگ جهانی دوم برداشته شده است. در آن ایام شرکتها و واحدهای تولیدی و سرمایه گذاری تنها به واگذاری لحظه ای فکر می کردند و اصل بازگشت سرمایه در کوتاه مدت تعریف می گردید و مبنای نگهداشت مبتنی بر لحظه از کار افتادگی بود.
: دوره ی دوم 
 بعد از جنگ جهانی دوم با پیشرفت های مدیریت سرمایه گذاری، مدیران بر آن شدند طول مدت سرمایه گذاری و بازگشت سرمایه را در معیار بلند مدت بیان کنند، لذا در بیان اصلی هر سرمایه گذاری طولانی مدت فعل و مدیریت بهره برداری مطرح می شود این شروعی بر تقاضا برای مدیریت بهره برداری در دنیا بود که البته سرعت پیشرفت چشم گیری داشت. هزینه های ایجاد شده از محل تعمیرات و نگهداری صاحبان سرمایه را تحت الشعاع قرارداد و ادامه ی این روند ناخوشایند مدیران و کارشناسان را به سمت ایجاد راه حل مناسب برای مدیریت مباحث نگهداشت راهنمایی نمود. در این رهگذر سیستم نگهداری و تعمیرات پیشگیرانه به عنوان راهکار مناسب در کشور امریکا مطرح و به اجرا در آمد که به عنوان موثرترین راه حل جهت کاهش هزینه ها در طول دوره بهره برداری قرار گرفت
 
مدیریت بهره برداری 
مالکین و سرمایه گذاران همواره بر محور شدن یک یا چند شخص درمدیریت بهره برداری مجتمع خود احساس ریسک می کنند که منطقی در خور تأمل می باشد. بدلیل عدم وجود سیستم مدیریت و ابزارهای مناسب و کاربردی درکشورمان، اغلب سرمایه گذاران مدیریت و توزیع قدرت را در کسب و کار خود بصورت خودگردان تعریف می کنند. به همین دلیل است که عمر شرکت ها و مجتمع های بخش خصوصی در کشورمان به عمری بالای 30 سال رسیده باشند کمتر از انگشتان دو دست می باشند. حال باتوجه به پیشرفت علم و مبحث مدیریت بهره برداری می توان برای مجتمع های مسکونی و مراکز تجاری و اداری این اصل را پیشبرد و از آن بهره برد. در این راستا بهره برداری از مجموعه های مورد نظر در مراحل ذیل صورت می پذیرد که اجرایی شدن موفق آن از شروع کار طراحی و مطالعات اولیه پروژه شروع شده و تا زمان استفاده کاربران نهائی به طول می انجامد. 
الف) مراحل اجرائی مدیریت بهره برداری 
 مشاور همزمان در ساخت
 مرحله ی تحقیقات و بازاریابی 
 شناسایی و هدف گذاری بازار هدف 
 شناسایی پتانسیل های مجموعه 
 ارزیابی موارد مشابه 
 شناسایی نحوه ی تبلیغات 
 مراحل پیاده سازی استراتژی و برنامه مدون جهت تعمیر و نگهداری 
مدیریت نیروی انسانی 
 مدیریت منابع مالی 
 ایجاد نرم افزار یکپارچه
 ایجاد مرکز اطلاعاتی واحد و مستقل به روز رسانی ساده گزارش گیری در هر مکان و زمان برای مدیران ارشد و مربوطه دسترسی ساده ارتقاء آسان و لرزان 
 خدمات پشتیبانی و کنترلی 
اجرایی کردن قانون تملک آپارتمان 
 تعمیر و نگهداری تاسیسات مکانیکی و الکتریکی 
 تعمیر و نگهداری ابنیه 
 دکوراسیون و طراحی 
 بهداشت و نظافت 
ایمنی و حراست 
 مدیریت پارکینگ 
ب ) تعمیر و نگهداری 
پ )دکوراسیون و طراحی 
ت)بهداشت و نظافت 
ث) ایمنی و حراست 
ج) مدیریت پارکینگ 
چ )مدیریت بارانداز و تخلیه زباله

اطلاعات تماس

  • آدرس: تهران ، خیابان دکتر علی شریعتی ، خیابان وحید دستگردی ( ظفر ) ، خیابان شریفی ، شماره 4 ، طبقه دوم ، واحد 11 و 12 ، شرکت پدیدآوران اطلس پارس

    تلفن: 9- 22911478 و 2178-021
    فکس: 22911474
    کدپستی: 1911846413

    ایمیل: info@padidavaran.com
© کلیه حقوق مادی و معنوی این سایت متعلق به شرکت پدیدآوران اطلس پارس می باشد | طراحی وب سایت : شرکت بازارسازان